사람들이 잘 모르는 전세 특약 문구｜이거 없으면 보증금 위험
전세 계약서, 대충 읽고 도장 찍어도 된다고 생각했다면?
그 순간부터 보증금 분쟁 예비 후보다.
대부분의 전세 분쟁은 큰 사기 때문이 아니라
특약 한 줄 안 넣어서 시작된다.
오늘은 부동산에서 잘 알려주지 않는,
세입자가 반드시 챙겨야 할 전세 특약 문구를 실제 예시로 정리했다.
1. 전세 특약이 중요한 진짜 이유
표준 임대차계약서는 집주인에게 유리하게 중립이다.
즉, 세입자 편도 아니고 보호도 완벽하지 않다.
분쟁이 생기면?
계약서 문구 그대로 법원이 판단한다.
👉 말로 한 약속? 녹음? 문자?
계약서 특약 없으면 의미 없다.
2. 사람들이 가장 많이 놓치는 핵심 전세 특약 문구
① 전입신고·확정일자 지연 시 계약 해지 특약
필수 중의 필수
[특약 예시]
“임차인은 잔금 지급일 다음 날까지 전입신고 및 확정일자를 완료한다. 만약 해당 절차가 불가능할 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있으며, 임대인은 수령한 보증금을 전액 반환한다.”
👉 근저당, 가압류 나중에 튀어나오는 거 방지용.
② 등기부등본 변동 시 계약 무효 특약
계약일과 잔금일 사이가 가장 위험하다.
[특약 예시]
“계약일 이후 잔금 지급일까지 등기부등본 상 권리관계에 변동이 발생할 경우 본 계약은 무효로 하며, 임대인은 임차인에게 지급받은 금액을 즉시 반환한다.”
이 문구 하나로 전세사기 80% 차단.
③ 수리 책임 명확히 하는 특약
수리 문제로 분쟁 진짜 많다.
[특약 예시]
“임대차 기간 중 발생하는 노후 설비(보일러, 배관, 전기)의 수리는 임대인의 책임으로 한다.”
이거 없으면 보일러 고장도 세입자 부담으로 몰릴 수 있다.
④ 계약 갱신 거절 시 보증금 반환 기한 명시
집주인이 시간 끌면 세입자만 피 본다.
[특약 예시]
“계약 종료 시 임대인은 계약 만료일에 맞춰 보증금을 반환한다. 지연 시 지연이자를 연 ○% 적용한다.”
지연이자 문구 들어가면 집주인 태도 달라진다.
⑤ 집 상태 관련 분쟁 차단 특약
나갈 때 “원래 이랬다 vs 네가 망가뜨렸다” 싸움 방지.
[특약 예시]
“입주 시 주택 상태는 별도 사진 및 영상으로 기록하며, 퇴거 시 해당 자료를 기준으로 원상복구 여부를 판단한다.”
3. 있으면 좋은 전세 특약 (상황별)
- 전세대출 불가 시 계약 해지 특약
- 집주인 실거주 예정 시 고지 의무
- 하자 발견 시 수리 완료 후 잔금 지급
- 중도 퇴거 시 협의 해지 가능 문구
특약은 많을수록 좋은 게 아니라, 내 상황에 맞는 것만 정확히 넣는 게 핵심.
4. 특약 넣자고 하면 집주인이 싫어하는데?
이 말 기억해라.
“그럼 계약 안 해도 됩니다.”
정상적인 집주인은 특약 싫어하지 않는다.
특약을 거부한다면 그 집이 문제일 확률이 높다.
5. 전세 특약 관련 자주 묻는 질문
Q. 부동산에서 특약 넣기 싫어하면?
중개사 의무다. 거부하면 중개사 바꾸면 된다.
Q. 손글씨 특약도 효력 있나요?
있다. 단, 쌍방 서명 필수.
Q. 특약 많으면 계약 깨질까요?
아니다. 오히려 분쟁 확률 줄어든다.
마무리 정리
전세 계약에서 진짜 중요한 건 집이 아니다.
계약서 한 장, 그중에서도 ‘특약 문구’다.
오늘 소개한 사람들이 잘 모르는 전세 특약 문구만 챙겨도 보증금 사고 확률은 확 줄어든다.
전세는 운이 아니라 준비다.
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